Pierre, imposé à 41 %, a sorti sa calculette dès le week-end dernier. Pour ce propriétaire de plusieurs appartements loués meublés, le verdict du projet de budget 2027 se résume en une ligne : « 12.000 à 13.000 euros d’impôts en plus par an ». L’amortissement LMNP plafonné en 2027 est devenu en quelques jours le sujet qui occupe toutes les conversations des bailleurs.
Le coup de rabot est tombé avec la présentation du projet de loi de finances 2027, le 1er octobre en Conseil des ministres. L’article 7 du texte vise la location meublée non professionnelle, le régime préféré des investisseurs depuis des années, pour « résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif ». Derrière la formule administrative, une mesure technique qui change tout : la déductibilité des amortissements serait limitée à 2,5 % de la valeur du bien, sans jamais dépasser 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Les meublés de tourisme seraient plafonnés à 1,5 % et 5 000 euros. Seules les résidences gérées échappent au rabot : étudiantes, seniors, EHPAD et établissements de soins de longue durée ne sont pas concernés.
Ce que ça change pour vous
Si vous louez un logement meublé au régime réel, chaque euro d’amortissement en moins devient un euro de revenu imposable en plus, taxé au barème progressif, plus les prélèvements sociaux. Sylvie, propriétaire de six appartements et deux maisons en Bretagne, calcule « 12.000 euros de plus en impôts », avec des emprunts de 20 et 25 ans qui courent encore sur tous ses biens. Louis, cadre supérieur imposé à 45 %, débourse déjà 700 euros par mois pour rembourser son crédit, une somme non couverte par le loyer.
Le régime LMNP concerne 1,37 million de bailleurs : le plafonnement à 2,5 % et 7 000 € par an toucherait la majorité d’entre eux.
Pourquoi la fin du report des amortissements est la vraie rupture
Le plafonnement du taux n’est que la première lame. La seconde frappe les bailleurs de longue date : la fin du report illimité des amortissements non déduits.
Aujourd’hui, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat de l’année est reportée, sans limite de durée. C’est ce stock qui permet à beaucoup de loueurs de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant quinze ou vingt ans. Dès 2027, tout amortissement non déduit serait définitivement perdu. Un connaisseur du dossier parle d’un « double effet Kiss Cool » : « À l’entrée, on limite. Au milieu, on ne reporte plus. À la sortie, on réintègre. »
Le stock constitué au 31 décembre 2026 restera utilisable jusqu’en 2036, mais plafonné à la moitié du bénéfice restant : même avec un stock élevé, un loueur paiera de l’impôt dès 2027 sur au moins la moitié de son résultat net.
« Changer les règles pour les biens déjà détenus, c’est un vrai sujet de confiance, pas seulement de technique fiscale. »
— Nicolas Jonquet, notaire patrimonial à Troyes
Le stock d’amortissements reportés au 31 décembre 2026 pourra encore être utilisé jusqu’en 2036, mais plafonné à la moitié du bénéfice annuel.
1,37 million de bailleurs dans le viseur
Le gouvernement assume la cible : 1,37 million de bailleurs ont choisi le LMNP, près d’un quart des propriétaires bailleurs du pays. Un rapport de 2024 de la députée Annaïg Le Meur chiffrait à 68 % la part d’entre eux qui ne payaient pas d’impôt sur leurs revenus locatifs. Rendement attendu de la réforme pour l’État : 200 millions d’euros par an.
Le tout s’ajoute à la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, déjà votée par la loi de finances pour 2025.
Le grand gagnant annoncé serait le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026 : amortissement de 3 % à 5,5 % en location nue, jusqu’à 12 000 euros par an, contre des loyers plafonnés et neuf ans d’engagement. Mais il peine à décoller : environ 300 réservations mensuelles seulement, contre 4 000 espérées.
Amortissement LMNP plafonné en 2027 : êtes-vous concerné ?
Seuls les loueurs en meublé non professionnels au régime réel sont visés. Les bailleurs au micro-BIC et les loueurs en meublé professionnels ne sont pas concernés. La mesure s’appliquerait aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Rien n’est définitif : le texte déposé le 1er octobre suit son parcours parlementaire et peut encore être modifié. Les spécialistes conseillent de faire le point sur sa situation fiscale avant la fin de l’année 2026.
Faut-il toucher aux règles du jeu pour les biens déjà détenus, au risque d’ébranler la confiance des investisseurs ? Les loueurs, eux, ont déjà leur réponse, et elle se chiffre en milliers d’euros.