Sur un bien ancien à 250 000 €, les frais de notaire 2026 dépassent les 19 000 €, et ils ont encore gonflé depuis l’an dernier dans la plupart des départements. Si vous achetez pour la première fois, la loi vous met à l’abri d’une partie de la hausse.
Pourquoi la facture a grimpé depuis avril 2025
Les « frais de notaire » ne vont presque pas au notaire : plus de 75 % de la somme correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), reversés à l’État et aux collectivités. C’est sur cette part que tout s’est joué.
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part de 4,50 % à 5 %, et plus de 80 l’ont fait dès avril 2025. Dans l’ancien, le taux global de DMTO atteint désormais environ 6,32 % contre 5,81 % auparavant ; une douzaine de départements ont refusé la majoration.
En euros, l’addition monte vite : comptez environ 1 040 € de frais supplémentaires sur un bien à 200 000 €, 1 520 € à 300 000 €, et jusqu’à 2 500 € à 500 000 €. La mesure est temporaire : elle court jusqu’en mars 2028, en théorie.
Primo-accédant : le seul profil qui échappe à la hausse
La loi a prévu une exception, et elle vaut de l’or. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne paient pas la majoration de 0,5 point, sur la fraction du prix inférieure ou égale à 250 000 €. Ils conservent le taux départemental historique de 4,50 %, soit un taux global d’environ 5,81 % au lieu de 6,32 %.
Est considéré comme primo-accédant celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans et s’engage à y habiter cinq ans. Sur 250 000 €, l’écart représente environ 1 275 € d’économie : 18 250 € de frais au lieu de 19 520 €. Au-delà de 250 000 €, la majoration s’applique sur la fraction de prix excédentaire.
Le jour de la signature, la facture tombe d’un bloc : mieux vaut vérifier son éligibilité avant le compromis.
Le notaire ne garde presque rien : où va votre argent
« Le notaire n’est ici qu’un collecteur d’impôt qui avance et reverse ces sommes pour votre compte. » (1001web.fr)
Sur 250 000 € dans l’ancien : 7 750 € de droits de mutation, 1 250 € d’émoluments, 850 € de débours, 250 € de TVA, plus la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix).
Les émoluments suivent un barème réglementé dégressif, reconduit pour 2026-2028 ; comptez 700 à 1 000 € de débours selon le dossier.
Ancien contre neuf : du simple au triple
Dans l’ancien, prévoyez 7 à 8,5 % du prix. Dans le neuf (VEFA), la note tombe à 2 ou 3 % : les droits de mutation y sont réduits à environ 0,7 %, sans taxe communale. Sur 250 000 €, ça fait 5 500 € au lieu de 19 500 €.
Dans le neuf, les frais tombent à 2 ou 3 % du prix : un vrai argument quand on compare deux biens.
Avant de signer : la check-list qui fait baisser la note
- Vérifiez le taux de votre département. Une douzaine de départements ont refusé la majoration : votre notaire connaît le taux exact de votre dossier.
- Faites valider votre statut avant le compromis. L’exonération suppose notamment cinq ans d’occupation du logement. Un doute se lève avec le notaire, pas après la signature.
- Simulez le montant exact. Les simulateurs gratuits appliquent les barèmes 2026 par département. Vous saurez à l’euro près ce qu’il faudra sortir le jour de l’acte.
- Prévoyez l’apport. Ces frais ne sont généralement pas financés par le crédit : comptez environ 10 % d’apport pour les couvrir, dès le début du projet.
- Négociez le mobilier séparément. Les meubles vendus avec le bien peuvent être déduits de la base des droits de mutation, dans les règles. Chaque millier d’euros déduit fait baisser la taxe.
Demandez un devis détaillé à votre notaire : la facture n’a rien d’un mystère, à condition de la regarder avant de signer.